關(guān)于印發(fā)《沈陽市物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》的通知
2018-01-19
各區(qū)(開發(fā)區(qū))房產(chǎn)局，縣(市)建委(建設(shè)局)：
《沈陽市物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》業(yè)經(jīng)市政府法制辦審查批準(zhǔn)(沈政法備字2017年第01號(hào))，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
2017年1月24日
沈陽市物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法
第一章總則
第一條為了規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng),保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)市場的公平競爭,根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《沈陽市物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)和規(guī)章等規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)非政府采購類的物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)及其監(jiān)督管理。
第三條市房產(chǎn)局是本市物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的行政主管部門。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
第四條住宅、商住兩用建筑、與住宅同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅及分割出售的非住宅，其前期物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。多層建筑總建筑面積少于2萬平方米、單棟高層建筑總建筑面積少于1萬平方米、多層高層混合建筑總建筑面積少于2萬平方米的新建物業(yè)項(xiàng)目或投標(biāo)人少于3人的，經(jīng)區(qū)、縣(市)房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第五條物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。
第二章招標(biāo)
第六條本辦法所稱招標(biāo)人是指依法提出物業(yè)服務(wù)招標(biāo)項(xiàng)目并組織招標(biāo)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)及其他擁有物業(yè)所有權(quán)的法人或組織。任何單位和個(gè)人不得將招標(biāo)項(xiàng)目化整為零規(guī)避公開招標(biāo)或?yàn)椴痪邆渫稑?biāo)資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造投條件。
第七條前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)在下列規(guī)定時(shí)限內(nèi)完成：
(一)現(xiàn)售項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；
(二)預(yù)售項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》前完成。
第八條招標(biāo)人可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜；有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，也可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)。
第九條招標(biāo)人自行組織招標(biāo)活動(dòng)的,應(yīng)當(dāng)具備下列條件:
(一)具有法人主體資格；
(二)具有物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)人員；
(三)具有自行編制招標(biāo)文件、對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格評(píng)定和組織評(píng)標(biāo)的能力；
(四)具備有招標(biāo)經(jīng)驗(yàn)的工作人員；
(五)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他條件。
第十條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件不得含有傾向或排斥潛在投標(biāo)人的內(nèi)容。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)投標(biāo)文件的規(guī)格、格式等方面作出說明，對(duì)招標(biāo)人和招標(biāo)項(xiàng)目的情況進(jìn)行明確闡述，對(duì)投標(biāo)人的商務(wù)部分、技術(shù)部分和資信部分提出具體要求并確定評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法。
第十一條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，到物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房產(chǎn)管理部門辦理物業(yè)服務(wù)招標(biāo)備案。
第十二條建設(shè)單位作為招標(biāo)人的，辦理物業(yè)服務(wù)招標(biāo)備案時(shí)應(yīng)當(dāng)提供以下材料：
(一)工商營業(yè)執(zhí)照；
(二)招標(biāo)項(xiàng)目的國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建筑工程施工許可證；
(三)物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書；
(四)物業(yè)管理用房證明；
(五)招標(biāo)文件；
(六)招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書；
(七)委托代理機(jī)構(gòu)的應(yīng)當(dāng)提供招標(biāo)代理委托合同；
(八)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他材料。
第十三條業(yè)主大會(huì)作為招標(biāo)人的，業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)服務(wù)招標(biāo)備案時(shí)應(yīng)當(dāng)提供以下材料：
(一)業(yè)主大會(huì)關(guān)于選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議；
(二)業(yè)主委員會(huì)備案證明；
(三)與代理機(jī)構(gòu)簽訂的招標(biāo)代理委托合同；
(四)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他材料。
社區(qū)居委會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)出具街道辦事處的備案證明。
第十四條區(qū)、縣(市)房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)完成物業(yè)服務(wù)招標(biāo)備案手續(xù)并出具備案回執(zhí)。
第十五條招標(biāo)人在辦理招標(biāo)備案前，應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)(以下簡稱“評(píng)估機(jī)構(gòu)”)測(cè)算物業(yè)服務(wù)價(jià)格，并作為物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)標(biāo)的物的攔標(biāo)價(jià)。攔標(biāo)價(jià)由成本和利潤構(gòu)成，應(yīng)當(dāng)作為招標(biāo)公告和投標(biāo)邀請(qǐng)書的要件，對(duì)所有投標(biāo)人公開。
第十六條業(yè)主大會(huì)作為招標(biāo)人的，應(yīng)將業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決議中的物業(yè)費(fèi)價(jià)格作為攔標(biāo)價(jià)。
第十七條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)持區(qū)、縣(市)房產(chǎn)管理部門出具的備案回執(zhí)到市房產(chǎn)局辦理網(wǎng)上招標(biāo)公告。公告期不少于7日。
第十八條招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明以下主要事項(xiàng)：
(一)招標(biāo)人的名稱、地址、聯(lián)系方式；
(二)招標(biāo)項(xiàng)目的名稱、地址、建筑面積、竣工交付使用時(shí)間等基本情況；
(三)攔標(biāo)價(jià)；
(四)投標(biāo)資格條件和投標(biāo)截止時(shí)間；
(五)投標(biāo)人報(bào)名地點(diǎn)、期限以及獲取招標(biāo)文件的途徑；
(六)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他事項(xiàng)。
第十九條公開招標(biāo)的招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審。實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。
資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
(一)預(yù)審申請(qǐng)書格式和申請(qǐng)人須知；
(二)申請(qǐng)投標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)證書、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
(三)主要管理業(yè)績的證明材料，技術(shù)裝備和財(cái)務(wù)狀況；
(四)擬派出項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和主要管理人員的簡歷、資格和業(yè)績等證明材料。
第二十條招標(biāo)公告期滿后，投標(biāo)人超過10人的，招標(biāo)人可以實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審，并從預(yù)審合格的投標(biāo)人中選擇不少于5人參與競標(biāo)。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格不合格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果。
第二十一條招標(biāo)公告期滿后，投標(biāo)人少于3人的，招標(biāo)人可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由招標(biāo)人向1個(gè)具備承接招標(biāo)項(xiàng)目能力、信用良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)載明本辦法第十八條規(guī)定的事項(xiàng)。
第二十二條招標(biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書后，發(fā)出招標(biāo)文件。招標(biāo)文件的發(fā)出時(shí)間不得少于2日。
編制投標(biāo)文件的時(shí)間一般不少于20日。招標(biāo)人和所有投標(biāo)人協(xié)商一致可以提前開標(biāo)。
第二十三條招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件予以澄清或修改的，應(yīng)當(dāng)于提交投標(biāo)文件截止時(shí)間前15日，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。澄清或修改的內(nèi)容應(yīng)作為招標(biāo)文件的組成部分。
第二十四條招標(biāo)人根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，可以組織招標(biāo)文件收受人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等材料。對(duì)招標(biāo)文件收受人提出的疑問，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)予以澄清，并以書面形式發(fā)送給招標(biāo)文件收受人。
第二十五條招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的其他情況。
第二十六條在前期物業(yè)管理期間，發(fā)生提前終止前期物業(yè)服務(wù)合同情況時(shí)，物業(yè)交付使用未達(dá)到50%的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照原服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)費(fèi)價(jià)格通過招標(biāo)方式重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；達(dá)到50%的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三章投標(biāo)
第二十七條本辦法所稱投標(biāo)人是指具備承接招標(biāo)項(xiàng)目相應(yīng)資質(zhì)和能力要求的、響應(yīng)物業(yè)服務(wù)招標(biāo)并參加投標(biāo)競爭的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十八條投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的要求和條件做出響應(yīng)。投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件有疑問的，應(yīng)當(dāng)書面向招標(biāo)人提出。
第二十九條投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
(一)投標(biāo)函。包括管理目標(biāo)及其他履約承諾等。
(二)商務(wù)部分。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)報(bào)價(jià)。
(三)技術(shù)部分。包括物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施方案、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、組織管理機(jī)構(gòu)框架、管理人員配置及管理制度等。
(四)資信部分。包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用狀況、管理業(yè)績及獲獎(jiǎng)證明等。
第三十條投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)于招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間前將投標(biāo)文件密封送至開標(biāo)場地。
第三十一條投標(biāo)文件有下列情形之一的,視為無效:
(一)逾期提交的；
(二)提交時(shí)未密封的；
(三)密封處無投標(biāo)人的法定代表人或擬擔(dān)任標(biāo)的物項(xiàng)目經(jīng)理簽字和企業(yè)公章的；
(四)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他情況。
第四章開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)
第三十二條開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開進(jìn)行，由招標(biāo)人主持。
第三十三條開標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：
由投標(biāo)人推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)公證。經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格等內(nèi)容。
第三十四條招標(biāo)人代表和物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家(以下簡稱“評(píng)標(biāo)專家”)組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)評(píng)標(biāo)活動(dòng)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的評(píng)標(biāo)專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。
與招標(biāo)人和投標(biāo)人存在利害關(guān)系的評(píng)標(biāo)專家不得進(jìn)入評(píng)標(biāo)委員會(huì)；已經(jīng)進(jìn)入的應(yīng)當(dāng)更換。
第三十五條評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行。評(píng)標(biāo)方法一般應(yīng)采用綜合評(píng)估法。招標(biāo)人可以參照市房產(chǎn)局制定的示范文本制定綜合評(píng)分表。招標(biāo)人根據(jù)招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)方法，在開標(biāo)之日前制定具體評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照綜合評(píng)分表規(guī)定的內(nèi)容，采取百分制的方法，合理確定技術(shù)部分、商務(wù)部分、資信部分和現(xiàn)場答辯等各項(xiàng)內(nèi)容的比重和分值。
第三十六條評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告。評(píng)標(biāo)報(bào)告由評(píng)標(biāo)委員會(huì)全體成員簽字。對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)論持有異議的評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員可以書面方式闡述其不同意見和理由。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員拒絕在評(píng)標(biāo)報(bào)告上簽字且不陳述理由的，視為同意評(píng)標(biāo)結(jié)論。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)此作出書面說明。
第三十七條因投標(biāo)人不符合投標(biāo)條件或投標(biāo)文件無效導(dǎo)致不符合開標(biāo)條件的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新組織招標(biāo)。
第三十八條經(jīng)評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)審，排名第一的投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)作為中標(biāo)人。中標(biāo)人放棄中標(biāo)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新組織招標(biāo)。
第三十九條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)保存招投標(biāo)過程中的書面材料包括招標(biāo)文件、中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投標(biāo)文件等，以及采集的開標(biāo)、評(píng)標(biāo)全程影音資料。
第四十條評(píng)標(biāo)結(jié)束后3個(gè)工作日內(nèi)，招標(biāo)人與中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)?shù)皆飿I(yè)服務(wù)招標(biāo)備案機(jī)關(guān)辦理中標(biāo)備案手續(xù)。完成中標(biāo)備案后，招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，并在中標(biāo)通知書發(fā)出后3日內(nèi)與中標(biāo)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。中標(biāo)人的投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)作為物業(yè)服務(wù)合同的附件。
第四十一條評(píng)標(biāo)結(jié)束后3日內(nèi)，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)?shù)绞蟹慨a(chǎn)局辦理網(wǎng)上公示。公示內(nèi)容包括項(xiàng)目的招標(biāo)文件、攔標(biāo)價(jià)測(cè)算報(bào)告和中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標(biāo)文件中的主要事項(xiàng)。
第四十二條中標(biāo)企業(yè)未按招投標(biāo)文件要求與招標(biāo)人訂立物業(yè)服務(wù)合同的，將作為不良信用記錄記入企業(yè)信用信息檔案。
第五章附則
第四十三條單一產(chǎn)權(quán)人的物業(yè)項(xiàng)目擬采用招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，可參照本辦法執(zhí)行。
第四十四條評(píng)標(biāo)專家、代理機(jī)構(gòu)和評(píng)估機(jī)構(gòu)的具體管理辦法由市房產(chǎn)局另行制定。第四十五條本辦法自2017年1月20日起施行，有效期至2018年12月31日。
